El trasfondo histórico de la dolarización de los inmuebles

Punto Panorámico

27 de junio de 2022

​Historia Económica

Como bien sabemos, el mercado inmobiliario argentino está dolarizado para las operaciones de compra y venta de propiedades. Esto tiene claras implicancias para la economía. Primero obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de transacción que se realice. Si es cotidiana el manejo es en pesos y para inversiones a largo plazo es en dólares. A ello se le suma -debido a las constantes devaluaciones- que acceder al dólar requiere un gran esfuerzo. Por último, la dolarización genera volatilidad ya que agrava la escasez de divisas.

En función de esto hay que pensar en los orígenes históricos de la dolarización inmobiliaria. Siguiendo a los sociólogos Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña en su artículo “El origen de la dolarización del mercado inmobiliario…” ésta tiene su génesis en la última Dictadura militar y sería el resultado de tres procesos: la liberalización cambiaria y financiera implementada por el gobierno del Proceso; la implementación de medidas que alentaron la mercantilización de la vivienda y las transformaciones en torno a las expectativas de los actores económicos respecto a la inflación o la variación del tipo de cambio.

Para entender todo este proceso hay que partir de la coyuntura económica de mediados de los años setenta. Desde mediados del siglo XX la Argentina atravesaría un proceso de inflación estructural que, alimentado por devaluaciones periódicas, socavaba el poder adquisitivo de la moneda local. Entre las décadas de 1960 y 1970 el país había tenido una inflación del 40 % anual, sin embargo la crisis de 1975 conocida como “Rodrigazo” marcaría un punto de inflexión por la magnitud del shock. Durante la primera mitad del año la moneda nacional se depreciaría cerca del 400% lo que generaría una inflación récord para el país (hasta el momento) al alcanzar el 186% anual.

Como se puede presumir, ese shock inflacionario impactaría en el mercado de la vivienda. Desde los años cuarenta este sector estaba fuertemente regulado por el Estado que, por medio de una serie de políticas, facilitaba el acceso a la vivienda de sectores medios y bajos. Allí jugaría un rol clave el Banco Hipotecario Nacional que financiaba la adquisición de viviendas a tasas de interés subsidiadas y también los diversos planes de construcción de viviendas sociales. Respecto de los alquileres desde 1943 se había congelado su precio, lo que en las décadas siguientes se flexibilizaría, aunque de todas maneras los aumentos serían controlados por el gobierno. En materia habitacional durante la primera etapa del tercer gobierno peronista (1973-1976) se congelaría el reajuste de las cuotas a pagar por los deudores hipotecarios, lo que en un contexto inflacionario implica una licuación de los compromisos a cumplir. A ello se le suma el Plan de Viviendas Económicas destinado a sectores populares. Incluso los alquileres (fuertemente regulados) perderían valor real.

A pesar del impacto del “Rodrigazo” la crisis de 1975 no provocaría la inmediata dolarización del mercado inmobiliario. Según Gaggero y Nemiña uno de los factores que incidirían en este “desfasaje” fue la existencia de controles cambiarios, que en una economía de escasez de divisas, restringían el acceso a moneda extranjera para atesoramiento (los depósitos en moneda extranjera estaban prohibidos).

En ese contexto económico se inserta el comienzo de la última dictadura militar. Con la llegada de José Alfredo Martínez de Hoz a la cartera de Economía todos estos controles desaparecerían de la mano de un programa de reforma del sistema financiero y liberalización cambiaria. Se alentaría la financiarización de la economía al ofrecer nuevas alternativas para la obtención de rentas financieras. Se liberaron los movimientos de capital, lo que permitiría entre otras cosas el acceso irrestricto al dólar, por ejemplo para ser atesorado.

Durante los primeros años del gobierno de facto se produciría la liberalización del mercado inmobiliario, lo que según Gaggero y Nemiña sería un factor central de la dolarización de los precios de los inmuebles. La gestión económica se proponía resolver el problema habitacional siguiendo la lógica del libre mercado, lo que implicaba reducir la intervención clave que venía llevando a cabo el Estado desde los años cuarenta. Según la lógica del Proceso, los problemas en la vivienda se resolverían a partir de “políticas diferenciadas”. Más que nada ello implicaba descartar la asistencia a sectores altos y medios acomodados que pudiesen acceder a la vivienda con mayor facilidad. Los sectores medios y bajos que recurrían a la vivienda a partir de créditos de la banca pública a largo plazo serían los apuntados.

En los hechos, el cambio de la política crediticia aplicada justamente perjudicaría a esos sectores. Esto en tanto que la clase media podía seguir recurriendo al Banco Hipotecario Nacional, pero éste dejaría de otorgar subsidios en los pagos de las cuotas para funcionar como un “banco comercial”. En concreto la reforma del sistema financiero implicaría una importante suba en las tasas de interés reales que pagaban los deudores hipotecarios como consecuencia de la liberalización de las tasas de interés. El reajuste de los intereses a la par de la inflación generaría en múltiples ocasiones la cesación de pagos y la pérdida de las propiedades por los deudores.

Como resultado del empeoramiento en el acceso al crédito para la vivienda el gobierno de facto enarbolaría la bandera del inquilinato como alternativa. Para ello aplicaría una serie de reformas estructurales, destacándose la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas de junio de 1976 que eliminaría el control estatal del precio de los alquileres. Al respecto se expresaría el ministro Martínez de Hoz en Prensa Económica en mayo de 1980: “El sistema de congelamiento de los alquileres perjudicaba a los propietarios y trababa el normal ritmo de la construcción. Este era un privilegio para quienes tenían los alquileres congelados, pero no sólo perjudicaba a los propietarios, sino que perjudicó a una gran masa de la población que no encontraba vivienda, ya que el sistema impedía que creciera el mercado del alquiler”.

En conclusión, el gobierno se proponía atraer inversiones al sector de la construcción para así lograr un aumento de propiedades a alquilar que por el incremento de la oferta redundaría en la baja del precio del alquiler. Por tanto se sumaría a la ley de desregulación de locaciones urbanas la ley 21771 -de desgravación impositiva para la construcción de viviendas para alquiler- que buscaba estimular este tipo de inversiones a partir de exenciones en impuestos a ganancias y al capital de ese tipo de empresas. En paralelo, el Banco Hipotecario Nacional lanzaría una línea de créditos para financiar las construcciones que tenían ese fin.

Según Gaggero y Nemiña como consecuencia de estas políticas intervencionistas regresivas hacía finales del año 1977 se generaría una burbuja inmobiliaria que dispararía el nivel de actividad del sector y los precios de los departamentos, motorizada en gran medida por los inversores privados que como consecuencia de la desregulación del sector compraban departamentos más que nada especulando con subas futuras. En el año 1977 un nuevo Código de Planeamiento Urbano que limitaba la superficie a edificar fortalecía las expectativas de futuros aumentos en los precios de los inmuebles. Al respecto, el presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios comentaría en la revista Somos lo siguiente: “eran tan fluidas las operaciones, tan enormes las cantidades de dinero que se movían, que hasta hubo casos en que se revendían departamentos cada 20 días, con sustanciosas ganancias entre medio”.

El protagonismo que ganarían los inversores inmobiliarios modificaría la dinámica de mercado. Por tanto la importancia de las compras de los inversores (o firmas) inmobiliarios fue desplazando a la de los compradores de viviendas para habitar, afectados por el encarecimiento del crédito (la vigencia de algunas de estas cuestiones se ve en el debate de la Ley de Alquileres)

En ese contexto se iniciaría la dolarización del mercado inmobiliario. A mediados de 1977 aparecerían los primeros avisos clasificados en La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares. Se limitaba a la Capital Federal y dentro de ella a los barrios más cotizados cuyo paradigma era Barrio Norte. Para 1978 en Barrio Norte el 20% de las propiedades cotizaba en dólares y para 1980 el 75%. En otros barrios como Almagro (emblema de la clase media) para el año 1980 solo el 25% de las propiedades se cotizaba en dólares, cayendo a menos del 6% en Constitución y Barracas. Por tanto, concebidos como un bien para preservar valor hasta entonces los precios de los inmuebles habían procurado seguir la inflación, pero la mayor disponibilidad de dólares resultante de la liberalización cambiaria permitiría a los vendedores tasar y vender sus propiedades en esa moneda. Las recurrentes crisis cambiarias hacían más atractiva la posibilidad de nominar las propiedades en dólares. La normativa impulsaría este proceso, como la ley de Normalización de Locaciones Urbanas. El incentivo a la construcción de propiedades para alquilar implicaría el relegamiento del carácter social de la vivienda, por lo que el inmueble se constituía como un activo de inversión. Más allá de la obtención de una renta del alquiler, la prioridad pasaba a ser garantizar en el largo plazo el valor de los activos. La dolarización de los precios permitía conseguir ese objetivo y así reducir el impacto patrimonial de las fluctuaciones cambiarias que se seguían produciendo.

En definitiva las medidas de transformación estructural de la dictadura militar que buscaban estabilizar la situación económica no funcionaron. Con una inflación en alza la liberalización cambiaria aceleraría el avance del dólar como reserva de valor, medio de intercambio y unidad de cuenta. Pero la dolarización no habría sido posible sin la adicional liberalización del sector inmobiliario que se produjo esos años. La gestión económica buscaría resolver el problema habitacional según la lógica del libre mercado, por lo menos de cara a los sectores populares, ya que fue bastante intervencionista con su política de promoción de la industria de la construcción. Esta gestión económica reduciría la intervención que el Estado venía ejerciendo, con sus diversas variantes, desde 1943 para facilitar el acceso a la vivienda. La desregulación promovería la aparición de la figura del inversor inmobiliario que motorizaría la burbuja de precios en el marco de la cual se produciría la dolarización de ese mercado.

Luego de algún sobresalto, la dolarización de las propiedades se consolidaría en la década de los ochenta.

Mariano Agüero

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